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Sous réserves de quelques dispenses qui ne concernent globalement que des installations publiques, beaucoup de travaux « immobiliers » sont soumis à l’obtention d’un permis de construire.
C’est notamment le cas de ceux ayant pour objet la création d’une surface hors oeuvre brute supérieure à vingt mètres carrés, ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un changement de destination, une modification du volume du bâtiment ou encore de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur…
L’obtention d’un permis de construire étant une procédure administrative n’intéressant que le bénéficiaire et l’administration, la loi a prévu que les tiers bénéficient de possibilité de recours.
Toutefois, on ne pourrait se satisfaire d’un système qui laisserait indéfiniment courir une possibilité de recours à l’encontre d’un permis de construire (ou autre autorisation) et la loi a prévu un certain nombre de mesures destinées d’une part à l’information des parties mais d’autre part à leur protection.
L'information et la protection des tiers
Ainsi, le code de l’urbanisme (art.R424-15) prévoit que « mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire…et pendant toute la durée du chantier ».
C’est cet affichage (outre celui qui est effectué en mairie) qui va permettre aux tiers d’avoir connaissance des travaux et qui va (pour partie) ouvrir la voie de recours, et en tout cas permettre le calcul du délai de recours.
A compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain court en effet pour les tiers un délai de recours contentieux.
On le voit l’affichage de l’autorisation (ou permis) est une opération primordiale.
La protection du bénéficiaire du permis
L’affichage a en réalité pour effet de purger le délai de recours des tiers et il est peut être extrêmement important de pouvoir en apporter la preuve.
En effet , un recours tardif sera purement et simplement rejeté.
Le constat d’huissier de justice, par sa force probante, est sans doute la meilleure protection.
Encore faut-il que le panneau d’affichage soit conforme aux exigences légales et comporte toutes les mentions prévues :
- affichage sur le terrain, de manière visible de l’extérieur
- sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres
- indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
- les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier
Il indique également, en fonction de la nature du projet :
- Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
- Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
- Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
- Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.
Enfin, l’affichage doit mentionner également l’obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
Cette mention doit figurer sur le panneau en des termes précis imposés par le code de l’urbanisme (Art.R600-1).
L'avantage lié à l’intervention de l’huissier
Par son intervention sur le terrain, mais encore en mairie, l’huissier de justice vous apporte la garantie d’un acte incontestable.
Enfin, signalons qu’”aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire (..) n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement “(adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie) et qu’en la matière la loi a prévu que les notifications (de ou vers l’administration) sont faites par lettre recommandée et sont possibles dans certains cas par courrier électronique.
A ce sujet, il convient de noter (article 651 du Code de Procédure Civile) que, quelque soit la matière, les notifications peuvent toujours être faites par voie de signification (*) alors même que la loi les auraient prévues sous une autre forme.En ce domaine, comme en beaucoup d’autres, l’huissier de justice est une force pour faire valoir vos droits.
(*) la notification faite par acte d’huissier de justice est une signification
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